內地央行轉軚救樓市

2018-11-01 01:38
分享
  • 分享

在黃金週前,俗稱“央媽”的中國人民銀行出台重磅放鬆房地產政策,打破連續多年奉行打壓樓市政策的傳統,為金九銀十的樓市注入一隻強心針。而在港匯持續走弱,港股低迷之際,內房股能否超預期增長成為股市可能存在的刺激點。

這次放鬆政策之所以被市場稱之為重磅,一方面是宣布時點趕於國慶前推出,有利於各間房地產商在黃金周推盤。另一方面,政策放鬆了第二套房貸款的限制,從原來的認房又認貸,轉至認房不認貸。也就是說,大家只要還清第一套房貸款,再買時貸款能適用首套房貸款政策和優惠。

 

放貸意願決定政策成效

銀行的房貸意願可能影響這次強心針的成效大小。首先,這次央行政策主要是放鬆購買第二套房的貸款限制,釋放的是一線城市為下一代購房的剛性需求和二三四線城市的投資需求。而在投資需求中,投資者的決策標準是投資是否能產生較佳的收益。因此,如果預期房價收益率未有出現變動,投資者仍然會謹慎入市。其次,雖然首套房貸款利率可以受到七折優惠,但是實際上市場極少存在7折利率的貸款。因為目前銀行成本指標之一,理財產品收益率已經高於5%。如果銀行根據貸款基準利率房貸6.5%打7折進行放貸,勢必做虧本生意。因此,政策未必令投資者融資成本下降。

不過,市場都忽略了這次政策改善銀行房貸意願的作用。如果投資者閱讀政策原文,就會發現央行不但放鬆貸款限制,更重要是支持房屋貸款資產證券化,借住宅房貸抵押貸款RMBS和不動產投資信託REIT幫助銀行將貸款進行表外處理。由於內地銀行受到嚴格的存貸比考核,如果銀行資產端大部分是收益率較低的長期房屋貸款,勢必影響其盈利能力。只有將房屋貸款打包出售,移出銀行的資產負債表,才能增加銀行的貸款意願。而過去國際歷史經驗告訴我們,美國2001年-2006年RMBS高速發展的時候,房地產將迎來驚人增長的動力。

 

美國RMBS規模(黑線)與樓價(黃線)走勢圖

資料來源:彭博

 

內房走勢看銷售和融資

傳統金九銷售數據是投資者未來一個月關注的焦點。過去幾個月,從樓價指數來看,內地房價出現明顯下滑趨勢,表明各間房地產商以價換量的方式來進行去庫存。如果未來銷售收入回升,房地產企業年底的現金流將出現改善。而地區選擇方面,一線以及二線前列的城市剛需較強,對貸款利率敏感度較低,受惠這次刺激政策的效果較大。

資金方面,預計將會繼續呈現強者恆強的局面。11月份也是傳統房地產企業發債的高峰期。債券申購量是否能夠滿足企業營運資金的需求將決定企業是否需要再在股票進行抽水。投資者可以通過比較中報時各企業負債率和現金流,選擇財務狀況較佳的企業。

總結來看,這次刺激類似08年刺激政策釋放的信號,表示央行正式從抑制樓價轉態转軚救樓市。短期來看,主要城市的剛性需求馬上受惠於這次政策。從長遠來看,降低房貸利率才能提高內地房地產的投資價值。

 

資料來源:彭博
數據截至2014年10月3日下午4時

御峰理財研究部分析師林昱鈞
信報 

相關文章

隨時隨地配置全球資產

查詢電話

852
3896 3896

香港北角英皇道101號15樓1501室

星期一至五(公眾假期除外)09:00 - 18:00

版權所有 © 2019 御峰理財有限公司。保留所有權利。