内房债券热情会否逐渐冷却?

2019-07-29 06:42
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当前房地产债券票面利率仍吸引,能够为投资者带来稳定现金流。加上中美贸易战存在不确定性,短期内中央应该不会主动刺破或过分打击房地产这个国家支柱产业。

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中资房地产债券成为2019上半年的市场宠儿,富时亚洲中资房地产债券指数年初至今录得超过10%升幅,领先其他行业指数。不过,随着中国政府开始收紧房地产融资政策,有人担心中资房地产债券的好日子已经到尾声。 2019年第一季度,中国房地产企业合共发行了471.21亿美元(约3675亿港元)债券,较上一季度上升4.78%,同时创下近一年新高。

避免泡沫 政策趋紧

中国政府表示,会收紧房地产企业到离岸进行融资,以避免潜在金融风险。发改委官员亦强调,在离岸发行新债券必须用于偿还明年到期的中长期债务;同时,发改委更出公告,要求房地产企业必须就外债风险准备充足的外汇储备,并明确交代发债收集资金的用途。

发改委新规是5月份起中国去杠杆政策的延续。在今年第一季度大规模发行中资美元债后,中国政府已经大幅限制房地产企业发展。新规则意味中央希望保持房地产健康平稳发展,担心房地产企业借融资还债为名,再度举债买地,导致新一轮房地产泡沫。融资渠道收窄,中国房地产企业寻找另类选项,包括私募基金和商业地产证券化产品等成为近期受欢迎的融资渠道。不过,应收账款资产证券化的产品在5月中下旬遭到政府打压,未能通过新的审批程序。

目前,大部分房地产企业都拥有发行债券的额度,但它们不希望局限于某一两个融资渠道。同时,另类融资途径的融资成本通常高于债券融资,意味企业宁愿背负更多利息成本亦要降低债务比率。根据路透报道,一名房地产商透露,监管机构可能随时暂停某一种融资渠道,房地产企业必须要准备多种融资方案才能生存下去。

除了境内融资之外,房地产企业龙头亦在离岸寻找资金支持。根据路透调查显示,在过去一个月,一家中国大型房地产企业曾融资1亿美元,以支持在贵阳的旧城区改造计划。离岸私募基金融资并非个别案例,大部分房地产企业都有利用这种途径为新项目进行融资。

料难重现上半年涨势

然而,融资成本非常昂贵,中小型房地产企业无力承受利息成本。这些企业最终可能会回到传统的信托产品中,但在去杠杆环境下,这些影子银行融资渠道亦被打压。 7月以来,中资房地产企业债券价格出现下跌。根据彭博数据显示,接近900亿人民币(约1022亿港元)AA+中国房地产在岸债券将会到期。同时,2020年亦是这些企业的还债高峰期。市场忧虑再融资风险,估计下半年中资房地产债券难以重现上半年的升势。

可是,当前房地产债券票面利率仍吸引,能够为投资者带来稳定现金流。加上中美贸易战存在不确定性,短期内中央应该不会主动刺破或过分打击房地产这个国家支柱产业。

御峰理财研究部投资组合经理林昱钧
(原刊于2019年7月27日《信报》)

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