买楼收租的考虑因素

2019-03-25 06:02
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在资产管理的角度看,投资人应了解自己的投资目标,然后再建构投资组合。投资组合内资产应以多元为原则,以分散风险。因此,若物业投资的百分比不应占组合太重,会令组合风险偏向楼市。

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不少人希望买楼收租,制造稳定现金流。今天跟大家讨论一下当中的危与机。

先讨论最简易一炮过买楼收租,即不做按揭作例子。按差饷物业估价署最新的2019年1月份临时数字显示,不同面积的住宅单位,租金回报均少于3%。另一方面,现时恒指成分股中的内银股股息率普遍达5%,又或市面上亚洲高息债基金派息率一般亦达5%,后者甚至部分采取每月派息的政策,满足投资人的入息需要。所以,与其他投资项目相比,一炮过买楼买楼收租,回报绝不吸引。

第二方法,是以按揭方式买楼收租。有别于自住楼,业主可以申请按揭保险,做到最高九成按揭,而收租单位按揭上限一律为五成。这一点投资者必须留意,更切勿以自住的名义申请按揭及按揭保险,不然可能触犯虚假声明罪。

以五成按揭买入单位,不代表马上有现金流,因为投资者仍要供楼。坊间不少人认为,按揭供款之金额可以用租金抵偿。能否做到则要是乎市况而定,若然经济下行,租金下跌,届时入不敷支,投资者可能面对负现金流的情况。因此,笔者强调在楼市下滑时要有足够的供款能力,否则或面临银行收楼。

近几年,投资海外楼风气盛行,北美、内地、东南亚成为港人投资热点。隔山买牛的风险,一般而言,较投资本地楼高。首先,投资海外楼楼花有机会面对烂尾楼的风险。第二,由于人生路不熟,投资者需要留意投资物业的地点,是否如广告宣传般优越。第三,是放楼收租的税务问题。不少国家的税务较香港复杂,投资人要小心处理。

最后,在资产管理的角度看,投资人应了解自己的投资目标,然后再建构投资组合。投资组合内资产应以多元为原则,以分散风险。因此,若物业投资的百分比不应占组合太重,会令组合风险偏向楼市。

御峰理财研究部
(原刊于2019年3月17日东网)

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