iFund- 从供应数字看香港楼市

2019-03-19 10:05
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诚然,香港楼价受明显受经济周期主导。现时环球经济火车头美国经济进入晚期阶段,但作为领先指标的十年期及两年期的美国债券孳息曲线仍未倒挂,意味距离衰退还有一段时间。在此之前,楼价难大跌。对于有置业需要的买家,除了考虑首期及压力测试外,更重要的是在经济下行时,有足够的供款能力,避免银行收楼。

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楼市是香港人最关心的议题之一,不论是投资者或是用家,皆需要对未来供应了解楼市。

去年12月底政府公布《长远房屋策略》2018年周年进度报告,指2019/20至2028/29年度十年期的房屋供应目标应介乎42.5万至46.5万个单位之间,中位数为44.5万个单位,但官方以四舍五入后的45万个单位作供应目标。

由于公私营房屋比例,由60:40调整至70:30,即公营及私营(包括首置)房屋供应目标分别为31.5万及13.5万个单位 。

值得留意的是,公营房屋分为两部分,即「公屋/绿置居」及「其他资助出售单位」,后者包括房委会辖下的「居者有其屋计划」(居屋)单位,以及房协辖下的资助出售单位。两者在2019/20至2028/29年度十年期分别供应22万及9.5万个单位。然而,文件直言,纵使政府觅得的土地能如期顺利推出作建屋之用,预计公营房屋兴建量仅24.8万,与31.5万的目标尚欠6.7万个单位。

至于私楼方面,在上月底财政司司长指2019至2023年的私人住宅单位平均每年落成量为1.88万个。可是,不少评论担心私楼的土地供应或已见顶。运房局在去年第4季的《私人住宅一手市场供应》资料指,未来三至四年间大约可提供9.3万个单位,低于2017年第2季公布的9.8万伙。若未来土地供应再进一步减少,可能刺激楼价上升。

诚然,香港楼价受明显受经济周期主导。现时环球经济火车头美国经济进入晚期阶段,但作为领先指标的十年期及两年期的美国债券孳息曲线仍未倒挂,意味距离衰退还有一段时间。在此之前,楼价难大跌。对于有置业需要的买家,除了考虑首期及压力测试外,更重要的是在经济下行时,有足够的供款能力,避免银行收楼。

御峰理财研究部
(原刊于2019年3月10日东网)

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