公私楼六四比迷思

2018-09-06 07:21
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前个周末「全港关注劏房平台」举办的民间土地论坛,出席者要求政府增加公营房屋比例,从六四比改为七三比。同场的土地供应专责小组主席黄远辉响应 说,担心如此安排,会令私楼楼价和房租进一步上升,影响劏房户及轮候公屋的市民。这个说法,乍听似成理;想深一层,只是似是而非的诡论 (paradox)。


私楼比例降 楼价租金未必升
表面上看,增加公营房屋比例,私人楼宇供应少了,楼价自然上升,牵连租金也 上调。但楼价和租金受供需双方影响,如果供应少了,但需求跌得更多,则楼价和租金是会下跌而非上升。现时9.3万劏房户,他们对劏房的需求不是刚性的,只 是迫不得已的选择。如果政府增加公屋供应,这些劏房户能够在4至5年内全部上楼,到时劏房缺乏需求,凭什么叫价?


在2012年9月成立的长远房屋策略督导委员会(简称长策会),厘定政府在2018/19至2027/28年这10年度,需要建成18万私人住宅单位、20万公营出租单位,以及8万公营资助房屋;但政府估计觅地有难度,其中4.3万公屋单位有拖无欠。


设想一下,如果未来10年新落成的41.7万住宅单位全是公屋,会是怎样的冲击?老百姓拍掌欢迎,地产商连番遗憾。一心为民的政府要考虑的,就是是否有能力完成任务、不卖地对财政收支的影响、房委会能否自负盈亏持续建屋,以及私楼价格的变化。


不卖地不一定财赤
卖 地一直是香港政府主要财政收入之一。香港政府卖地收入曾经低至2003/04年度董建华时代的54.2亿元。曾荫权时代,政府不积极卖地,2008/09 年度卖地收入只有169.4亿元。但政府财政状况依然健康无恙。2016/17年度香港卖地收入破新高,达1280亿元,其中198亿元来自换地及修改土 地地契,政府盈余为928亿元。2017/18年度卖地收入再破历史新高达1627亿元,其中481亿元来自换地及修改土地地契,财政盈余1489亿元 (5月1日修订数据)。卖地虽然是特区政府重要的收入来源,但不卖地也不一定有财政赤字,政府依然会有盈余。不卖地、建公屋,绝对可行。


房委会能否自负盈亏持续建屋?这是个管理能力问题,我们没有理由质疑房委会诸公。何况还有房协的帮忙。


选票决定特首意志
地产商囤积的新界农地,估计超过1000公顷。政府不卖地,地产商自然会把储备土地拿出来开发,补地价变更土地用途。私楼供应会大减,但不是归零。私楼供应骤降,房价只会续升,这个情况在曾荫权时代已经见证过。换句话说,55%拥有自置物业的家庭是不会反对的。


让市民安居,是政府责任。这个德政,政府为什么不做?原因很简单,选票决定政府行为。资本家主导特首选举结果;资本家中,地产商影响力压过银行家(大部分只是职业经理人)和工业家。受人选票,有所顾忌,这就是政治现实。

 

陈茂峰博士 CFA, CFPCM 御峰理财董事总经理

(原刊于2018828“明

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