从佳兆业事件看内地房地产转型

2018-11-01 09:14
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佳兆业(01638)楼盘遭锁定丶部分资产被冻结加上债务违约风险升温,严重波及中资房地产市场。不过,随着融创(01918)准备接手佳兆业,其离岸债券价格大幅回升,市场对其破产忧虑暂为舒缓。究竟这次佳兆业事件破坏力有多大?投资者又该如何看待中国房地产企业的前景?



佳兆业风暴加深了投资者对中资房地产和中国民企谨慎的态度,但是我们并不认为会波及整个中国房地产市场。佳兆业存违约重组风险,但破产可能性不大。因为佳兆业存在不少已售未完工单位,破产可能令房屋烂尾,影响社会稳定。



短期来看,中央政府保增长的目标离不开房地产的稳定增长。自去年9月底,内地放宽二套房贷款优惠政策,再到11月内地央行减息,都释放了宽松政策的信号。在此背景下,商品住宅成交面积已经连续3个月回升。23个重点城市成交量更是环比涨幅超过10%。在政策支持下,房地产企业销售业绩不会出现大滑坡和硬着陆的局面。



盲目举债时代结束

过去5年,内地房地产销售突飞猛进,平均年增长率达到25.0%。债务扩张满足融资需求,是支撑内地房地产能够持续经营最重要的因素之一。不过,发生佳兆业事件之後,现金流管理和盈利水平成为企业区分成败的指标。长期而言,未来房地产企业不会盲目举债,因为一旦房屋销售放缓,企业无法产生足够的现金流,覆盖所需偿还的债务。另一方面,企业将更注重盈利水平。因为这些指标能够降低企业的借贷成本,使企业延续经营下去。



拓宽融资平台是改善房地产企业现金流管理的重要举措。我们预计,房地产企业将通过股权融资取代过去债务融资的模式。一方面,房地产企业集团通过收购银行,建立金融平台,提供创新的融资方式,例如华润银行。另一方面,房地产企业集团亦可通过房地产信托基金,出售旗下商业资产,补充企业的现金流,例如越秀房地产信托投资基金(00405)。



改善业务模型令企业收入多元化,有利於稳定企业利润率,提高市场估值。房地产开发商不再局限於开发住房市场,也开始多元化自身业务,进军商业丶物流丶服务等其它行业。近日上市的万达商业地产(03699)就是一个专注商场运营的企业,而前期上市的彩生活(01778)则是社区服务运营商。



地方卖地政策改变

现在社会公平丶福利优先於GDP增长成为地方政府的考核目标,地方政府出售土地给企业的考虑因素不再局限於价格,更多考虑企业是否有能力建设配套的福利设施,举例来讲,政府希望企业在住宅小区建设购物中心,提供该地区的人流量,这样就需要原来专注於住宅开发的企业兼顾建设和管理购物中心的经营。因此,未来企业未来发展空间不仅只有手中的土地储备,更多的是是否具有开发一大片地区的融资能力,和自身独特的商业模型。



总括来讲,在稳定为先的背景下,市场过度担心佳兆业的影响。打击整个房地产业影响投资,进而对GDP增长产生下行压力。短期内,我们还能期望宽松的货币政策为房屋销售带来支持。长期而言,房地产的改革不会出现剧痛,能否拓宽融资平台和改善业务模型是未来几年了解房地产企业是否成功转型的重中之重。



内地贷款利率有下行空间

资料来源:彭博



内地住宅销售9月起出现明显反弹

资料来源:彭博

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