內地央行转軚救樓市

2018-11-01 01:38
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在黄金周前,俗称“央妈”的中国人民银行出台重磅放松房地产政策,打破连续多年奉行打压楼市政策的传统,为金九银十的楼市注入一只强心针。而在港汇持续走弱,港股低迷之际,内房股能否超预期增长成为股市可能存在的刺激点。

这次放松政策之所以被市场称之为重磅,一方面是宣布时点赶於国庆前推出,有利於各间房地产商在黄金周推盘。另一方面,政策放松了第二套房贷款的限制,从原来的认房又认贷,转至认房不认贷。也就是说,大家只要还清第一套房贷款,再买时贷款能适用首套房贷款政策和优惠。

 

放贷意愿决定政策成效

银行的房贷意愿可能影响这次强心针的成效大小。首先,这次央行政策主要是放松购买第二套房的贷款限制,释放的是一线城市为下一代购房的刚性需求和二三四线城市的投资需求。而在投资需求中,投资者的决策标准是投资是否能产生较佳的收益。因此,如果预期房价收益率未有出现变动,投资者仍然会谨慎入市。其次,虽然首套房贷款利率可以受到七折优惠,但是实际上市场极少存在7折利率的贷款。因为目前银行成本指标之一,理财产品收益率已经高於5%。如果银行根据贷款基准利率房贷6.5%打7折进行放贷,势必做亏本生意。因此,政策未必令投资者融资成本下降。

不过,市场都忽略了这次政策改善银行房贷意愿的作用。如果投资者阅读政策原文,就会发现央行不但放松贷款限制,更重要是支持房屋贷款资产证券化,借住宅房贷抵押贷款RMBS和不动产投资信托REIT帮助银行将贷款进行表外处理。由於内地银行受到严格的存贷比考核,如果银行资产端大部分是收益率较低的长期房屋贷款,势必影响其盈利能力。只有将房屋贷款打包出售,移出银行的资产负债表,才能增加银行的贷款意愿。而过去国际历史经验告诉我们,美国2001年-2006年RMBS高速发展的时候,房地产将迎来惊人增长的动力。

 

美国RMBS规模(黑线)与楼价(黄线)走势图

资料来源:彭博

 

内房走势看销售和融资

传统金九销售数据是投资者未来一个月关注的焦点。过去几个月,从楼价指数来看,内地房价出现明显下滑趋势,表明各间房地产商以价换量的方式来进行去库存。如果未来销售收入回升,房地产企业年底的现金流将出现改善。而地区选择方面,一线以及二线前列的城市刚需较强,对贷款利率敏感度较低,受惠这次刺激政策的效果较大。

资金方面,预计将会继续呈现强者恒强的局面。11月份也是传统房地产企业发债的高峰期。债券申购量是否能够满足企业营运资金的需求将决定企业是否需要再在股票进行抽水。投资者可以通过比较中报时各企业负债率和现金流,选择财务状况较佳的企业。

总结来看,这次刺激类似08年刺激政策释放的信号,表示央行正式从抑制楼价转态转軚救楼市。短期来看,主要城市的刚性需求马上受惠於这次政策。从长远来看,降低房贷利率才能提高内地房地产的投资价值。

 

资料来源:彭博
数据截至2014年10月3日下午4时

御峰理财研究部分析师林昱钧 
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