內房債券熱情會否逐漸冷卻?(in Chinese only)

2019-07-29 06:42
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當前房地產債券票面利率仍吸引,能夠為投資者帶來穩定現金流。加上中美貿易戰存在不確定性,短期內中央應該不會主動刺破或過分打擊房地產這個國家支柱產業。

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中資房地產債券成為2019上半年的市場寵兒,富時亞洲中資房地產債券指數年初至今錄得超過10%升幅,領先其他行業指數。不過,隨着中國政府開始收緊房地產融資政策,有人擔心中資房地產債券的好日子已經到尾聲。2019年第一季度,中國房地產企業合共發行了471.21億美元(約3675億港元)債券,較上一季度上升4.78%,同時創下近一年新高。

避免泡沫 政策趨緊

中國政府表示,會收緊房地產企業到離岸進行融資,以避免潛在金融風險。發改委官員亦強調,在離岸發行新債券必須用於償還明年到期的中長期債務;同時,發改委更出公告,要求房地產企業必須就外債風險準備充足的外滙儲備,並明確交代發債收集資金的用途。

發改委新規是5月份起中國去槓桿政策的延續。在今年第一季度大規模發行中資美元債後,中國政府已經大幅限制房地產企業發展。新規則意味中央希望保持房地產健康平穩發展,擔心房地產企業借融資還債為名,再度舉債買地,導致新一輪房地產泡沫。融資渠道收窄,中國房地產企業尋找另類選項,包括私募基金和商業地產證券化產品等成為近期受歡迎的融資渠道。不過,應收賬款資產證券化的產品在5月中下旬遭到政府打壓,未能通過新的審批程序。

目前,大部分房地產企業都擁有發行債券的額度,但它們不希望局限於某一兩個融資渠道。同時,另類融資途徑的融資成本通常高於債券融資,意味企業寧願背負更多利息成本亦要降低債務比率。根據路透報道,一名房地產商透露,監管機構可能隨時暫停某一種融資渠道,房地產企業必須要準備多種融資方案才能生存下去。

除了境內融資之外,房地產企業龍頭亦在離岸尋找資金支持。根據路透調查顯示,在過去一個月,一家中國大型房地產企業曾融資1億美元,以支持在貴陽的舊城區改造計劃。離岸私募基金融資並非個別案例,大部分房地產企業都有利用這種途徑為新項目進行融資。

料難重現上半年漲勢

然而,融資成本非常昂貴,中小型房地產企業無力承受利息成本。這些企業最終可能會回到傳統的信託產品中,但在去槓桿環境下,這些影子銀行融資渠道亦被打壓。7月以來,中資房地產企業債券價格出現下跌。根據彭博數據顯示,接近900億人民幣(約1022億港元)AA+中國房地產在岸債券將會到期。同時,2020年亦是這些企業的還債高峰期。市場憂慮再融資風險,估計下半年中資房地產債券難以重現上半年的升勢。

可是,當前房地產債券票面利率仍吸引,能夠為投資者帶來穩定現金流。加上中美貿易戰存在不確定性,短期內中央應該不會主動刺破或過分打擊房地產這個國家支柱產業。

御峰理財研究部投資組合經理林昱鈞
(原刊於2019年7月27日《信報》)

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