買樓收租的考慮因素(in Chinese only)

2019-03-25 06:02
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在資產管理的角度看,投資人應了解自己的投資目標,然後再建構投資組合。投資組合內資產應以多元為原則,以分散風險。因此,若物業投資的百分比不應佔組合太重,會令組合風險偏向樓市。

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不少人希望買樓收租,製造穩定現金流。今天跟大家討論一下當中的危與機。

先討論最簡易一炮過買樓收租,即不做按揭作例子。按差餉物業估價署最新的2019年1月份臨時數字顯示,不同面積的住宅單位,租金回報均少於3%。另一方面,現時恒指成分股中的內銀股股息率普遍達5%,又或市面上亞洲高息債基金派息率一般亦達5%,後者甚至部分採取每月派息的政策,滿足投資人的入息需要。所以,與其他投資項目相比,一炮過買樓買樓收租,回報絕不吸引。

第二方法,是以按揭方式買樓收租。有別於自住樓,業主可以申請按揭保險,做到最高九成按揭,而收租單位按揭上限一律為五成。這一點投資者必須留意,更切勿以自住的名義申請按揭及按揭保險,不然可能觸犯虛假聲明罪。

以五成按揭買入單位,不代表馬上有現金流,因為投資者仍要供樓。坊間不少人認為,按揭供款之金額可以用租金抵償。能否做到則要是乎市況而定,若然經濟下行,租金下跌,屆時入不敷支,投資者可能面對負現金流的情況。因此,筆者強調在樓市下滑時要有足夠的供款能力,否則或面臨銀行收樓。

近幾年,投資海外樓風氣盛行,北美、內地、東南亞成為港人投資熱點。隔山買牛的風險,一般而言,較投資本地樓高。首先,投資海外樓樓花有機會面對爛尾樓的風險。第二,由於人生路不熟,投資者需要留意投資物業的地點,是否如廣告宣傳般優越。第三,是放樓收租的稅務問題。不少國家的稅務較香港複雜,投資人要小心處理。

最後,在資產管理的角度看,投資人應了解自己的投資目標,然後再建構投資組合。投資組合內資產應以多元為原則,以分散風險。因此,若物業投資的百分比不應佔組合太重,會令組合風險偏向樓市。

御峰理財研究部
(原刊於2019年3月17日東網)

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