iFund- 從供應數字看香港樓市(in Chinese only)

2019-03-19 10:05
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誠然,香港樓價受明顯受經濟周期主導。現時環球經濟火車頭美國經濟進入晚期階段,但作為領先指標的十年期及兩年期的美國債券孳息曲線仍未倒掛,意味距離衰退還有一段時間。在此之前,樓價難大跌。對於有置業需要的買家,除了考慮首期及壓力測試外,更重要的是在經濟下行時,有足夠的供款能力,避免銀行收樓。

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樓市是香港人最關心的議題之一,不論是投資者或是用家,皆需要對未來供應了解樓市。

去年12月底政府公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,指2019/20至2028/29年度十年期的房屋供應目標應介乎42.5萬至46.5萬個單位之間,中位數為44.5萬個單位,但官方以四捨五入後的45萬個單位作供應目標。

由於公私營房屋比例,由60:40調整至70:30,即公營及私營(包括首置)房屋供應目標分別為31.5萬及13.5萬個單位 。

值得留意的是,公營房屋分為兩部分,即「公屋/綠置居」及「其他資助出售單位」,後者包括房委會轄下的「居者有其屋計劃」(居屋)單位,以及房協轄下的資助出售單位。兩者在2019/20至2028/29年度十年期分別供應22萬及9.5萬個單位。然而,文件直言,縱使政府覓得的土地能如期順利推出作建屋之用,預計公營房屋興建量僅24.8萬,與31.5萬的目標尚欠6.7萬個單位。

至於私樓方面,在上月底財政司司長指2019至2023年的私人住宅單位平均每年落成量為1.88萬個。可是,不少評論擔心私樓的土地供應或已見頂。運房局在去年第4季的《私人住宅一手市場供應》資料指,未來三至四年間大約可提供9.3萬個單位,低於2017年第2季公布的9.8萬伙。若未來土地供應再進一步減少,可能刺激樓價上升。

誠然,香港樓價受明顯受經濟周期主導。現時環球經濟火車頭美國經濟進入晚期階段,但作為領先指標的十年期及兩年期的美國債券孳息曲線仍未倒掛,意味距離衰退還有一段時間。在此之前,樓價難大跌。對於有置業需要的買家,除了考慮首期及壓力測試外,更重要的是在經濟下行時,有足夠的供款能力,避免銀行收樓。

御峰理財研究部
(原刊於2019年3月10日東網)

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