公私樓六四比迷思 (in Chinese only)

2018-09-06 07:21
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前個周末「全港關注劏房平台」舉辦的民間土地論壇,出席者要求政府增加公營房屋比例,從六四比改為七三比。同場的土地供應專責小組主席黃遠輝回應說,擔心如此安排,會令私樓樓價和房租進一步上升,影響劏房戶及輪候公屋的市民。這個說法,乍聽似成理;想深一層,只是似是而非的詭論(paradox)。

私樓比例降 樓價租金未必升

表面上看,增加公營房屋比例,私人樓宇供應少了,樓價自然上升,牽連租金也上調。但樓價和租金受供需雙方影響,如果供應少了,但需求跌得更多,則樓價和租金是會下跌而非上升。現時9.3萬劏房戶,他們對劏房的需求不是剛性的,只是迫不得已的選擇。如果政府增加公屋供應,這些劏房戶能夠在4至5年內全部上樓,到時劏房缺乏需求,憑什麼叫價?

在2012年9月成立的長遠房屋策略督導委員會(簡稱長策會),釐定政府在2018/19至2027/28年這10年度,需要建成18萬私人住宅單位、20萬公營出租單位,以及8萬公營資助房屋;但政府估計覓地有難度,其中4.3萬公屋單位有拖無欠。

設想一下,如果未來10年新落成的41.7萬住宅單位全是公屋,會是怎樣的衝擊?老百姓拍掌歡迎,地產商連番遺憾。一心為民的政府要考慮的,就是是否有能力完成任務、不賣地對財政收支的影響、房委會能否自負盈虧持續建屋,以及私樓價格的變化。

不賣地不一定財赤

賣地一直是香港政府主要財政收入之一。香港政府賣地收入曾經低至2003/04年度董建華時代的54.2億元。曾蔭權時代,政府不積極賣地,2008/09 年度賣地收入只有169.4億元。但政府財政狀况依然健康無恙。2016/17年度香港賣地收入破新高,達1280億元,其中198億元來自換地及修改土地地契,政府盈餘為928億元。2017/18年度賣地收入再破歷史新高達1627億元,其中481億元來自換地及修改土地地契,財政盈餘1489億元(5月1日修訂數據)。賣地雖然是特區政府重要的收入來源,但不賣地也不一定有財政赤字,政府依然會有盈餘。不賣地、建公屋,絕對可行。

房委會能否自負盈虧持續建屋?這是個管理能力問題,我們沒有理由質疑房委會諸公。何况還有房協的幫忙。

選票決定特首意志

地產商囤積的新界農地,估計超過1000公頃。政府不賣地,地產商自然會把儲備土地拿出來開發,補地價變更土地用途。私樓供應會大減,但不是歸零。私樓供應驟降,房價只會續升,這個情况在曾蔭權時代已經見證過。換句話說,55%擁有自置物業的家庭是不會反對的。

讓市民安居,是政府責任。這個德政,政府為什麼不做?原因很簡單,選票決定政府行為。資本家主導特首選舉結果;資本家中,地產商影響力壓過銀行家(大部分只是職業經理人)和工業家。受人選票,有所顧忌,這就是政治現實。

 

陳茂峰博士 CFA, CFPCM 御峰理財董事總經理

(原刊於2018828日《明報》)

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