從佳兆業事件看內地房地產轉型

2018-11-01 09:14
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佳兆業(01638)樓盤遭鎖定、部分資產被凍結加上債務違約風險升溫,嚴重波及中資房地產市場。不過,隨著融創(01918)準備接手佳兆業,其離岸債券價格大幅回升,市場對其破產憂慮暫為舒緩。究竟這次佳兆業事件破壞力有多大?投資者又該如何看待中國房地產企業的前景?



佳兆業風暴加深了投資者對中資房地產和中國民企謹慎的態度,但是我們並不認為會波及整個中國房地產市場。佳兆業存違約重組風險,但破產可能性不大。因為佳兆業存在不少已售未完工單位,破產可能令房屋爛尾,影響社會穩定。



短期來看,中央政府保增長的目標離不開房地產的穩定增長。自去年9月底,內地放寬二套房貸款優惠政策,再到11月內地央行減息,都釋放了寬鬆政策的信號。在此背景下,商品住宅成交面積已經連續3個月回升。23個重點城市成交量更是環比漲幅超過10%。在政策支持下,房地產企業銷售業績不會出現大滑坡和硬著陸的局面。



盲目舉債時代結束

過去5年,內地房地產銷售突飛猛進,平均年增長率達到25.0%。債務擴張滿足融資需求,是支撐內地房地產能夠持續經營最重要的因素之一。不過,發生佳兆業事件之後,現金流管理和盈利水平成為企業區分成敗的指標。長期而言,未來房地產企業不會盲目舉債,因為一旦房屋銷售放緩,企業無法產生足夠的現金流,覆蓋所需償還的債務。另一方面,企業將更注重盈利水平。因為這些指標能夠降低企業的借貸成本,使企業延續經營下去。



拓寬融資平台是改善房地產企業現金流管理的重要舉措。我們預計,房地產企業將通過股權融資取代過去債務融資的模式。一方面,房地產企業集團通過收購銀行,建立金融平台,提供創新的融資方式,例如華潤銀行。另一方面,房地產企業集團亦可通過房地產信託基金,出售旗下商業資產,補充企業的現金流,例如越秀房地產信託投資基金(00405)。



改善業務模型令企業收入多元化,有利於穩定企業利潤率,提高市場估值。房地產開發商不再局限於開發住房市場,也開始多元化自身業務,進軍商業、物流、服務等其它行業。近日上市的萬達商業地產(03699)就是一個專注商場運營的企業,而前期上市的彩生活(01778)則是社區服務運營商。



地方賣地政策改變

現在社會公平、福利優先於GDP增長成為地方政府的考核目標,地方政府出售土地給企業的考慮因素不再局限於價格,更多考慮企業是否有能力建設配套的福利設施,舉例來講,政府希望企業在住宅小區建設購物中心,提供該地區的人流量,這樣就需要原來專注於住宅開發的企業兼顧建設和管理購物中心的經營。因此,未來企業未來發展空間不僅只有手中的土地儲備,更多的是是否具有開發一大片地區的融資能力,和自身獨特的商業模型。



總括來講,在穩定為先的背景下,市場過度擔心佳兆業的影響。打擊整個房地產業影響投資,進而對GDP增長產生下行壓力。短期內,我們還能期望寬鬆的貨幣政策為房屋銷售帶來支持。長期而言,房地產的改革不會出現劇痛,能否拓寬融資平台和改善業務模型是未來幾年了解房地產企業是否成功轉型的重中之重。



內地貸款利率有下行空間

資料來源:彭博



內地住宅銷售9月起出現明顯反彈

資料來源:彭博

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